Immobilienpreise Schweiz – Einschätzung für die Zukunft

In der Schweiz sind die Immobilienpreise in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich gestiegen. In der Zentralschweiz konnten Preisanstiege zwischen 25 und 40 Prozent verzeichnet werden; bei Zweitwohnungen in beliebten Tourismusregionen war der Anstieg sogar noch höher.

Diverse Marktteilnehmer stellen sich daher die Frage, ob diese Entwicklung auch in den kommenden Jahren im gleichen Tempo weitergeht. Hier einige Fakten zur Ausgangslage sowie Gedanken für die Zukunft.

Inflation

Im Jahr 2022 erreichte die Inflation in der Schweiz ihren Höhepunkt, verursacht durch verschiedene Lieferengpässe und höhere Energiepreise. In dieser Phase haben fast sämtliche Produktanbieter ihre Preise erhöht, was von den Konsumenten wenig hinterfragt und weitgehend akzeptiert wurde. Parallel zur Inflation stiegen auch die Hypothekarzinsen in den Jahren 2022 und 2023, was zu einer spürbaren Zurückhaltung am Immobilienmarkt führte. Plötzlich war die Vollkostenrechnung beim Kauf von Wohneigentum aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten wieder höher als bei einem Mietverhältnis.

Ab 2023 ging die Inflation jedoch wieder zurück. Ab 2024 war der Rückgang markant, und die Inflation fiel im Herbst sogar unter die 1 %-Marke. Parallel zu diesem Verlauf sanken auch die Hypothekarzinsen, was das Vertrauen der Käufer in den Immobilienmarkt wieder stärkte. Selbst in den Jahren 2022 und 2023 blieben die Immobilienpreise jedoch stabil oder stiegen sogar leicht. Dies ist durch das einfache Angebot-Nachfrage-Prinzip zu erklären.

Raumplanung

Die Schweizerische Eidgenossenschaft hat das Bundesgesetz über die Raumplanung erlassen, in dem festgelegt wird, dass brachliegende oder ungenügend genutzte Flächen in Bauzonen sowie die Möglichkeiten zur Verdichtung in Siedlungsgebieten besser genutzt werden sollen. Gleichzeitig soll gemäss diesem Gesetz die Landschaft geschont und die Flächen für die Landwirtschaft erhalten bleiben. Das Angebot an Bauland bleibt daher auch in Zukunft begrenzt.

Zuwanderung

Im Jahr 2023 betrug die Netto-Zuwanderung 98’000 Personen, im Jahr 2024 hat diese Zahl bei 83’000 gelegen. Die Mehrheit der Zuwanderer stammt aus dem EU/EFTA-Raum und ist erwerbstätig. Diese Gruppe von Zuwanderern ist berechtigt, in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben, wenn sie ihren Steuerdomizil bzw. Hauptwohnsitz in die Schweiz verlegen. Dies führt vor allem in den Städten und Agglomerationen, in denen die grössten Arbeitgeber ansässig sind, zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien.

Warum Schweiz?

International tätige Unternehmen profitieren in der Schweiz von politischer Stabilität, attraktiven Steuern, zuverlässiger Infrastruktur, einem guten Bildungssystem und vielen weiteren Vorteilen. Der Standort im Herzen Europas sorgt dafür, dass die Schweiz von den bedeutendsten Zentren der Nachbarländer in kurzer Zeit gut erreichbar ist, was das Land für viele Mitarbeitende als Arbeitsort attraktiv macht. Wenn wir berücksichtigen, dass eine grosse Mehrheit der Zuwanderer gut qualifiziert ist und über ein überdurchschnittliches Einkommen verfügt, handelt es sich um eine Gruppe von potenziellen Immobilienkäufern, die finanziell in der Lage sind, Wohneigentum zu erwerben.

Unsere Einschätzung für die Zukunft

Unter Berücksichtigung der genannten Faktoren und der voraussichtlich weiterhin attraktiven Zinssituation gehen wir davon aus, dass die Immobilienpreise weiterhin steigen werden. Die Schweiz wird ihre Attraktivität als Zuwanderungsland wohl behalten können, und durch die stark reglementierte Bautätigkeit wird die konstant hohe Nachfrage voraussichtlich nicht vollständig gedeckt werden können. Auch wenn 2024 und voraussichtlich 2025 mehr Neu- und Umbauten realisiert werden als in den Vorjahren, werden diese aufgrund des aufgestauten Wohnungsmangels schnell absorbiert werden.

Eine Investition in Immobilien für eigene Wohnzwecke oder als Renditeobjekt wird sich somit auch in Zukunft lohnen. Bei der Investition in Renditeobjekte profitieren Sie direkt vom Mietertrag als «Return on Investment», und bei der Investition in ein Eigenheim von den bestenfalls tieferen Wohnkosten, die sich aus Finanzierungskosten, Amortisation, Nebenkosten und Unterhalt zusammensetzen. In beiden Fällen profitieren Sie vom „Upside-Potenzial“ des Marktes, auch wenn dieses im Voraus schwer einzuschätzen ist. Wichtig ist, alle Aspekte rund um die Lage, das Objekt, die Finanzierung sowie Ihre persönliche Ausgangslage sorgfältig zu prüfen.

Gerne teilen wir unsere Erfahrungen mit Ihnen und beraten Sie.

Luzern, im März 2025

PS: Es sind stets Personen männlichen und weiblichen Geschlechts gleichermassen gemeint; aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wurde im vorliegenden Beitrag nur die männliche Form verwendet.